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등기부등본 보는 방법 및 등기신청 절차

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부동산 등기란

토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알기가 쉽지 않다.
때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권리관계를 기재해 일반인에게 공시한다.
이것이 바로 부동산 등기제도이다. 따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급 받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리관계를 알 수 있다.
부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기가 되어야만 그 효력이 생긴다.

등기부등본의 구성

등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다.

등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기의 순위가 가려진다.
또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다.
갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.

등기부 등본의 구성

표제부 :
토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재
토 지 :
소재지, 지번, 지목, 면적
건 물 :
소재지, 지번, 건평, 층수, 구조, 용도 등
갑 구 :
소유권에 관한 사항(변동 및 변경사항, 압류, 가압류, 경매신청, 가등기, 가처분, 환매등기, 예고등기 등의 사항)
을 구 :
소유권 이외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권)에 관한 변동 및 변경사항

등기부등본의 권리관계 분석

소유권에 관한 사항

  • 등기부상의 소유자와 등기필증 등 등기관련 증명서류의 보유자가 동일한지등기부상 권리자와 실제권리자의 동일성 확인
  • 갑구에 기재된 소유자의 성명, 주민등록번호, 주소 등 소유권에 관한 사항 (등기순위, 등기권리자 등 )을 조사,확인한다.

소유권 이외의 각종 처분제한이나 제한물권 (저당권, 지상권, 지역권 등)의 확인

  • 등기부에 기재된 제한물권의 내용·권리자, 피담보채권에 대한 채무액,권리설정액(근저당한도액) 최고금액, 이율, 연체여부, 기간, 채권자, 채무자의 내용을 확인·조사한다.

※ 특히 임차권이 설정되어 있는 경우에는 임차인, 임대료, 임대차기간, 기타 임대차 조건 등을 조사·확인 하는 외에 다른 제한물권과의 관계 그리고 주택임대차보호법에 의한 제한사항 등을 확인한다.

대상부동산 소유권자의 생존여부

대상부동산의 소유자가 사망한 경우에는 그 상속권자 및 권리이전상의 문제 등을 조사 확인

행위무능력(미성년, 금치산, 한정치산 선고)에 대한 확인

표제부에 관한 사항

  • 대상물의 실제 소재지와 지적도 상의 위치가 일치하는지를 확인 실지조사 또는 현지 조사에 의하여 확인하여아 한다.
  • 공부상의 지목 또는 면적과 실제의 그것이 일치되는지의 여부를 확인
    지 목 :
    토지대장, 임야대장
    면 적 :
    토지대장, 임야대장
    건 물 :
    건축물관리대장
    경계확인 :
    지적도, 임야도
    ※ 만약 불일치하는 경우에는 측량사 등에게 의뢰하여 실측할 필요가 있다.
  • 건물인 경우에는 구조, 면적(건평 등) 및 건축년도 등의 공부상 기재와 실제가 일치하는지의 여부를 확인
  • 토지의 이용도 등과 관련하여 대상물인 토지에 대해 사도와 접하는 경우 통행권 등에 는 문제가 없는지, 그 밖의 민법상 상린관계에 관하여 인접지 소유자와 법적 분쟁의 소지는 없는지를 확인

등기신청 절차

신청주의 원칙

  • 등기는, 관공서의 촉탁이나 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 등기가 어떤 등기이건 당사자의 신청에 의하여서만 이를 할 수 있습니다
  • 어떤 법률관계가 성립되거나 변경 혹은 소멸되더라도 당사자의 신청이 없으면 등기관 스스로는 등기를 할 수 없다는 뜻입니다. 부동산의 표시에 관한 등기도 마찬가지입니다.
  • 토지가 이미 대장상 분할되었거나 지목이 변경되었더라도, 또는 건물의 준공검사가 끝나고 가옥대장이 작성되었거나 건물이 화재로 멸실되었더라도 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없으면 어떤 등기도 할 수 없습니다.
  • 즉 신청이 없으면 신축된 건물도 미등기이며, 멸실된 가옥도 등기부상은 그대로 존재합니다.
  • 도시계획법 등 특별법에 의한 환지등기도 소관 관청의 촉탁이 있어야만 가능합니다.

신청의 요식성

  • 등기신청은 법이 정한 서면에 의하여야 합니다(부동산등기법제40조, 제41조, 제42조, 대법원 등기예규 제873호). 따라서 법이 정한 방식의 기재요건을 모두 갖추지 못한 신청서면은 유효한 등기신청으로 볼 수 없습니다.
  • 이 경우에는 등기신청서가 방식에 적합하지 아니한 때에 해당되어 등기관은 이를 각하하지 않으면 안됩니다 (부동산등기법 제55조 제4호).

공동신청의 원칙

  • 등기는 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 합니다(부동산등기법 제28조). 소유권이전등기의 경우에는 매도인과 매수인이, 근저당권설정등기와 그 말소등기는 그저당권자와 근저당권설정자(또는 현소유자)가 공동으로 신청하여야만 한다는 뜻입니다. 이것은, 우리의 실정상 부동산 권리관계는 이해관계가 아주 커서 어느 한 쪽이 일방적으로 등기하면 다른 쪽은 커다란 피해를 입게 되는 것이기 때문입니다.
  • 부동산등기법은 등기관에게 등기신청서에 대하여 형식적인 심사권만을 주고 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 등기신청을 하게 함으로써 등기권리관계가실체적 사실과 부합되도록 유도하고 있습니다.
  • 그러나, 공동신청에 의하지 않고도 등기의 진정성을 기대할 수 있는 것에 대하여는 단독신청을 인정하고 있습니다. 즉, 판결에 의한 등기신청이나 부동산 표시 변경, 등기명의인의 주소를 변경하는 것 등은 단독으로도 신청할 수 있습니다.

출석주의

  • 등기를 신청하는 등기권리자와 등기의무자 또는 그 대리인은 반드시 등기소에 출석하여 이를 신청하여야 합니다 (부동산 등기법 제28조).
  • 등기관에게는 형식적 심사권밖에 없으므로, 등기를 함으로써 권리를 잃은 자와 그 권리를 얻은 자가 과연 그러한 등기를 할 의사가 있는지 등기관이 면전에서 이를 확인할 필요가 있기 때문입니다.
  • 본인이 직접 출석하여야 한다는 것은 이와 같이 등기의 진정성 확보를 위한 규정 입니다.
  • 등기신청을 대리인에 의하여 하는 경우에는 대리인 본인 또는 지방법원장으로부터 등기소의 출입을 허가받은 사무원으로 하여금 등기사건을 신청 제출하게 할 수 있습니다(등기예규 제86호)
  • 양 당사자가 등기소에 출석하지 않고 그 대리인이 출석한 경우(통상 법무사가 많이 하고 있습니다)에는 그 대리인에게 등기신청을 위촉하는 당사자에 대한 철저한 확인의무가 부과 되어 있습니다(법무사법 제25조).

등기의 구체적 방법

  • 등기신청에는 신청서면을 작성하는 것과 그 신청서를 조사하는데 필요한 토지 대장 건축물대장 등 서면 외에, 각종 특별법규에 따른 여러 가지 형태의 부담이 있습니다.
  • 계약서에 검인을 받아야 한다든지, 지방세법에 따른 등록세의 납부, 부동산거래계약신고필증, 토지거래계약허가서 등 이러한 각종의 신고, 허가, 동의 등, 그 의무이행을 증명하는 서면 등이 첨부되어야 합니다.
  • 구체적인 등기신청 절차는 신청한 그 등기가 어떤 종류의 것이냐에 따라 그 첨부서면이 다르게 됩니다.

소유권 보존등기 신청서에 첨부할 서면

  • 01보존등기할 부동산의 토지대장 또는 건축물대장 등본 1통
  • 02등록세 영수필 확인서 및 통지서 1통
  • 03신청서 부본 3통
  • 04주민등록등본 1통
  • 05도면 1통
  • 06위임장 : 대리인에 의하여 신청하는 경우
  • 07국민주택채권매입필증 : 토지의 경우
  • 08등기신청수수료 : 부동산의 갯수당 8,000원 (등기수입증지 첨부)
  • 신청인은 대장상 최초의 소유자로 등재된 자만이 될 수 있습니다.
    다만, 대장상 소유자로 등재된 자가 사망했다면 그 상속인이 보존등기를 신청할 수 있습니다. 먼저 토지나 건물에 대하여 각 과세시가산정 기준표에 의하여 과세시가를 산정한 후 지방세법 소정의 비율에 따른 등록세를 납부하고 그 영수필 확인서 및 통지서를 첨부하여야 합니다.
  • 등기관이 등록세의 납부확인을 하는 것은, 위 지방세인 등록세를 등기신청인이 자진 납부하는 것에 대한 그 납부세액의 확인행위에 해당합니다.
  • 신청서 부본이 3통이나 필요한 이유는 1통은 신청인에게 등기필증(등기를 끝마쳤다는 증서, 소위 권리증)을 만들어 교부할 것이며, 나머지 2통은 대장소관청{시(구),군}과 세무서에 각 송부하기 때문입니다.
  • 도면은 동일 지번에 수개의 건물이 있을 때에만 이를 첨부합니다.
  • 상속인이 신청하는 경우에는 상속을 증명하는 서면-호적,제적, 주민등록 각 등본을 첨부해야 합니다.
  • 종중 등 법인 아닌 사단 또는 재단이 등기신청을 할 때에는 신청인의 자격을 증명하는 서면(종중규약 등)과 대표자 또는 관리인의 주민등록등본, 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면을 첨부하여야 합니다.

소유권 이전등기 신청서에 첨부할 서면

  • 01토지대장 등본, 건축물대장 등본
  • 02등기원인 증서 (등기원인이 매매나 증여,교환 등인 경우, 매매계약서, 증여계약서 교환계약서 등을 말합니다.)
  • 03등기의무자의 인감증명서 (등기의무자란 그 이전등기를 함으로써 권리를 잃는 자, 예를 들면 매매의 경우 매도인을 의미합니다.)
  • 04등기의무자의 권리에 관한 등기필증 (소위 구권리증을 말합니다.) 구권리증을 분실했다면 본인이 직접 등기소에 출석하거나 법무사로 하여금 확인조서를 작성하게 하는 방법 및 이를 공증하는 방법이 있습니다.
  • 05주민등록등본 (등기의무자와 권리자에게 모두 필요합니다.)
  • 06동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면 (농지취득자격증명, 토지거래계약허가서, 외국인 토지취득 허가서, 부동산거래계약신고필증 등입니다.)
  • 07부동산 양도신고 확인서 - 양도신고 대상인 경우
  • 08위임장 ― 대리인에게 위임한 경우
  • 09등록세 영수필 확인서 및 통지서
  • 10등기신청수수료 ― 부동산의 갯수당 8,000원 (등기수입증지 첨부)
  • 11주택채권 매입필증 (1개 부동산 과세시가표준액이 500만원 이상일 때에는 일정비율의 채권을 매입하여 그 매입필증을 첨부해야 합니다.)
  • 12자격을 증명하는 서면(당사자가 법인인 경우 그 대표자임을 증명하기 위한 법인등기부 등본)
  • 13신청서 부본 2통
  • 14기타 서면
    • 등기원인이 상속인 경우에는 상속을 증명하는 서면
    • 당사자가 종중 등인 경우에는
      • 중중 규약 또는 정관
      • 종중 대표자 선임결의서
      • 부동산 처분 결의서(종중 등이 등기의무자인 경우)
      • 부동산 등기용 등록번호 증명서 등
      • 대표자 또는 관리인의 주민등록표등본
      • 매수인이 외국인인 경우에는 부동산 등기용 등록번호 증명서
      • 판결에 의하여 등기신청을 한 경우에는 판결정본과 판결확정증명서

근저당권 설정등기 및 전세권 설정등기 신청서에 첨부할 서면

  • 01인감증명 (설정자, 즉 소유자)
  • 02등기원인증서 (설정계약서)
  • 03등록세 영수필 확인서 및 통지서
  • 04주택채권매입필증 ― 설정금액이 1,000만원을 초과하는 경우 (전세권 설정에는 주택채권매입을 하지 않아도 됨)
  • 05등기신청수수료 부동산의 갯수당 8,000원 (등기수입증지 첨부)
  • 06위임장 (대리인에 의하는 경우)

등기명의인 표시변경. 경정등기 신청서에 첨부할 서면

  • 01주소를 변경하려면 변경과정이 기재된 주민등록 등본, 성명을 변경하려면 성명이 정정된 호적 초본, 법인인 경우 법인등기부 등본
  • 02신청서 부본 2통 ― 등기필증 작성용 및 대장관서 송부용
  • 03등록세 영수필 확인서 및 통지서 (정액 3,600원)
  • 04등기신청수수료 부동산의 갯수당 2,000원 (등기수입증지 첨부)
  • 05위임장 (대리인에 의하는 경우)